艾媒报告|2019-2020中国联合办公行业白皮书(节选)

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，联合办公行业市场规模约为1267.2亿元，预计到2022年有望突破4000亿元。2019年中国联合办公行业经历深度洗牌，行业由大规模扩张转向精细化运营阶段，品牌之间呈现分化趋势，拥有精细化运营管理能力的品牌更具发展潜力。在综合竞争力方面，梦想加、优客工场、wework中国位列前三。在租户使用联合办公产品的联合调查中，66.7%的受访租户表示提升效率是主要原因;40.2%的租户因灵活便利而选择联合办公产品;30.4%的租户透露节约成本是其使用联合办公产品的主要原因。艾媒咨询分析师认为，未来随着产品服务质量提高，市场接受度趋于上升，在智能技术的加持下，办公环境将走向高效智能化。

　　According to the data of iiMedia Research, the market size of the Joint Office Industry is about 126.72 billion yuan, and it will exceed 400 billion yuan in 2022. In 2019, the Joint Office Industry in China has undergone in-depth reshuffle. The industry has shifted from a large-scale expansion to a refined operation stage. Brands are showing a trend of differentiation. The stronger the refined operation management capabilities, the greater the brand's development potential. In terms of comprehensive competitiveness, Mydreamplus, Ucommune, and Wework China are among the top three. In the survey of the reasons for tenants using co-working products, 66.7% of the interviewed tenants stated that high efficiency was the main reason; 40.2% of the tenants chose co-working products for its flexibility and convenience; 30.4% of the tenants revealed that cost savings are the main reason for using co-working products. iiMedia consulting analysts believe that in the future, with the improvement of product and service quality, the acceptance of co-working market tends to rise. With the blessing of intelligent technology, the office environment will move towards efficient and intelligent.

　　核心观点

　　预计2022年中国联合办公市场规模有望突破4000亿元

　　经历行业洗牌后，联合办公行业逐渐由“空间赋能”向“服务赋能”升级，业务呈现多元化趋势，盈利模式趋于丰富。未来随着产品服务质量提高，市场接受度趋于上升，行业市场规模有望持续增长，预计2022年市场规模有望突破4000亿元。

　　社会对办公需求体验趋于升级，联合办公服务加速向市场渗透

　　近九成受访者认为良好的工作环境能激发个人创造力;超七成受访者认为职场人群对办公环境重视程度明显上升;联合办公服务逐渐由新兴领域向传统领域渗透 ;租户群体由小微企业向中大型企业扩散。

　　中国联合办公行业品牌呈现分化，拥有精细化管理能力的品牌更具发展潜力

　　中国联合办公行业逐渐转入控成本扩盈利的精细化运营阶段，品牌之间分化趋势明显。拥有精细化管理能力的品牌不仅能提升自身造血能力，还更易赢得资本的青睐，未来发展潜力巨大。

　　以下为报告节选内容：

　　良好的政策生态促进中国联合办公行业健康发展

　　以创新驱动高质量发展已成为当前中国经济的发展目标。融合了大众创业、共享经济等多个概念的联合办公行业既符合国家创新驱动发展战略，又能促进企业朝着高质量发展的方向前进，将充分受益良好的政策环境，不断实现增长。

　　科技进步助力中国联合办公产业实现转型升级

　　随着大数据、云计算、人工智能等技术发展和5G时代的来临，办公环境将走向高效智能化。不少企业，尤其是新兴企业如互联网公司和科技公司已经在一定程度上实现智能化办公。艾媒咨询分析师认为，办公智能化将成为企业办公的刚性需求，随着新时代下办公方式的转变，联合办公行业所提供的智能元素，如智能会议、智能公共接待、智慧门禁等能满足企业日益增长的智慧办公需求，提升经营效率，并最大限度激发员工创造力和能动性。

　　中国办公环境社会重视程度日趋上升

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，近九成受访者认为良好的工作环境能激发个人创造力;超七成受访者认为职场人群对办公环境重视程度明显上升;65.4%的受访者表示办公场所需要满足职场人群的休闲需求。艾媒咨询分析师认为，随着经济社会的发展，人们对办公环境质量要求不断提升。注重以人为本，满足多样化的个性需求，激发个人创造力的办公环境将会受到新生代职场人群欢迎。

　　中国联合办公行业洗牌加剧分化趋势

　　2019年中国联合办公行业经历了深度洗牌，行业分化趋势明显。一方面，一些品牌开始缩减项目甚至退出市场;另一方面，仍有一些品牌开启逆势扩张道路，运营管理优势日渐凸显。

　　2019年中国联合办公产业图谱

　　中国联合办公行业发展驱动力分析

　　艾媒咨询分析师认为，从需求端来看，企业办公场所需求呈现出一定刚性，且随着经济社会的发展，企业办公体验趋于升级，需求变化推动联合办公行业发展;从供给端来看，行业深度洗牌倒逼联合办公品牌转型升级，运营更加精细化，此外，科技的不断发展也将促进行业不断提升产品力和服务力。

　　中国联合办公行业市场规模及预测

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，2019年联合办公行业市场规模约为1267.2亿元，预计到2022年有望突破4000亿元。艾媒咨询分析师认为，经过2018年整合洗礼，行业由 “空间赋能”向 “服务赋能”升级，业务呈现多元化趋势，盈利模式趋于丰富。未来随着产品服务质量提高，市场接受度趋于上升，行业市场规模有望持续增长。

　　提升效率是租户使用联合办公产品的主要原因

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，在租户使用联合办公产品的原因调查中，66.7%的受访租户表示提升效率是主要原因;40.2%的租户因灵活便利而选择联合办公产品;30.4%的租户透露节约成本是其使用联合办公产品的主要原因。艾媒咨询分析师认为，效率提升是企业经营发展的核心需求之一，尤其在经济下行压力中，越来越多企业将会借助外部服务提升内部经营效率。

　　联合办公租户由新兴服务业向传统行业扩散

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示， 联合办公租户集中较多的前三个行业分别为互联网行业、教育行业、金融行业，占比分别为16.2%、15.9%、14.1%。艾媒咨询分析师认为，共享经济的蓬勃发展提升了社会对联合办公行业的认知度和接受度，一些传统企业被其灵活便利的模式吸引而逐渐成为联合办公客群重要组成部分。

　　优客工场品牌知名度最高，梦想加品牌转化率最高

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，众多联合办公品牌中，知名度最高的品牌为优客工场，占比达35.0%;购买度方面，氪空间相对占优，比例为10.3%;综合购买转化率最高的是梦想加，转化率达36.3%。艾媒咨询分析师认为，B端企业市场消费更加理性，提升了品牌转化的难度，服务商只有不断打磨产品和服务，才更有可能获得企业客户的认可。

　　地理位置是租户选择联合办公品牌的首要考虑因素

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，在选择不同联合办公品牌时，租户首要考虑的前三项因素分别是地理位置、租金价格、交通条件，占比分别为40.0%、36.7%、35.4%。艾媒咨询分析师认为，地理位置、交通条件等物理条件虽然是企业选择品牌的前提基础，但这类条件通常存在可调整或可替代的方案。对联合办公品牌而言，物理条件的壁垒程度较服务能力等软实力相对较弱。

　　近七成租户表示所在联合办公品牌入住率低于70%

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，仅有3.3%的租户表示其所在的联合办公空间入住率达到了90%以上;68.7%的租户认为其所在空间入住率不足70%。艾媒咨询分析师认为，过去五年中，联合办公品牌在资本的助力下疯狂跑马圈地，虽然规模扩张快速，但整体运营能力相对滞后，失衡的发展速度导致行业整体入住率不高。2018年以来资本市场逐渐冷却，运营能力成行业竞争力的重要体现。未来，具备优秀运营能力的品牌更易在竞争中脱颖而出。

　　租户对中国联合办公品牌产品与服务满意度相对较高

　　iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，众多联合办公品牌中，租户在产品与服务、环境与设计、价值与创新三大方面满意度评分最高的分别是氪空间、梦想加、优客工场。艾媒咨询分析师认为，日趋激烈的市场竞争促使联合办公品牌不断升级产品与服务，租户的使用体验得以提升。但是当前中国联合办公品牌整体渗透率依然偏低，产品与服务的标准化能力以及个性化需求的满足能力仍是联合办公品牌需要长期努力和提升的方向。

　　2019中国联合办公主要品牌综合竞争力对比

　　2019年中国联合办公行业经历深度洗牌，行业逐渐由大规模扩张转向精细化运营阶段，品牌之间呈现分化趋势。行业主要品牌在成长力、规模力方面差距较大，其他方面差异性相对较小。在综合竞争力方面，梦想加、优客工场、wework中国位列前三。

　　梦想加：专注办公空间服务，产品模式趋于成熟

　　梦想加成立于2015年5月，主要围绕办公空间化服务和智能办公体系两大方向开展核心业务。2016年10月公司正式发布“OaaS 办公即服务”产品体系，将办公室从单一物理空间升级为复合性质的服务，并开始实现产品与服务的对外输出。经过四年运营，梦想加三大产品体系已逐渐成熟，由北京向新一线城市辐射。艾媒咨询分析师认为，不同于其他竞品初期大规模快速扩张的发展路线，梦想加优先注重产品与服务的打磨。梦想加将产品和服务形成相对标准化的体系，并实现精细化运营，不仅能有效控制成本实现自我输血，还有助于其后续快速复制成功经验进行规模扩张。

　　梦想加：秉持轻资产输出，贯彻智能化升级

　　梦想加在初期就坚定地选择了轻资产发展方向，并在业内率先输出轻资产产品服务体系——“OaaS 办公即服务”。当轻资产模式逐渐成为行业共识，并被多数玩家视为转型方向时，梦想加已在智能技术的加持下实现产品成熟化运营，先发优势不断扩大。艾媒咨询分析师认为，梦想加通过轻资产模式输出智能办公服务，能够全方位解决租户办公痛点、降低办公成本、提升办公效率，真正实现服务赋能。这当中体现出的深刻洞察力、高效执行力、优质服务力，都将成为梦想加核心竞争力的来源。

　　优客工场：物理空间到增值服务，盈利能力是关键

　　经营模式调整改变了优客工场的营收结构，至2019年9月，优客工场营销和品牌服务收入占比达46.1%，较上年同期增加了45.8个百分点。虽然收入结构出现优化，但公司整体仍然处于亏损状态，2017年至2019年前9个月，净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。艾媒咨询分析师认为，随着优客工场上市进程的推进，盈利问题将成为公司面临的最重要难题，专注于现有空间，削减控制成本，提升管理效率，有助于增强公司盈利能力。

　　氪空间：围绕客户资源，延伸服务链条

　　氪空间依托36氪集团的创业服务生态，在初创企业项目方面较具优势。战略调整后，公司以初创小微企业为根基，不断向产业链上下游延伸服务链条，在原有的空间服务基础上，拓展定制服务，延长服务周期，针对不同类型企业提供个性化服务。艾媒咨询分析师认为，氪空间延伸服务链条，本质上是拓展多元化收入来源，提升盈利能力。氪空间能否借助此次战略调整，弥补前期错误，实现规模和盈利的同步增长还有待时间检验。

　　中国联合办公行业发展趋势分析

　　企业办公体验升级，驱动行业需求释放

　　艾媒咨询分析师认为，在科技进步与经济下行的双重作用下，企业对办公空间呈现出降低成本和升级体验并重的需求特征。联合办公行业致力于提供更高效、更灵活、更便利、更智能的办公体验，是对传统办公模式的升级变革，市场本身具备需求刚性特征，且能较好的迎合企业办公新需求。随着社会对联合办公行业认知度提升，企业办公体验升级需求将会加速释放，联合办公行业有望步入发展新阶段。

　　下线城市政商环境向好，行业下沉潜力巨大

　　艾媒咨询分析师认为，在中国经济结构转型升级的过程中，一批二三线城市开始崛起，它们呈现出巨大的经济活力和发展潜力。结合国家政策的支持和引导，不少优秀企业选择落户一线城市以外区域，下线城市政商环境逐步向好，由此带来的企业办公需求也逐渐上升。此外，在下线城市，联合办公品牌租金成本下降，品牌议价能力提升，有助于扩大联合办公品牌盈利空间，市场发展潜力大。

　　行业焦点由规模转向盈利，精细化运营管理日趋重要

　　艾媒咨询分析师认为，行业发展初期，在政策和资本的助推下，部分企业实现了规模的快速扩张，但运营管理能力却无法与之匹配，发展较为畸形。2018年资本寒冬的到来，加速了行业泡沫的破裂，不少品牌关停、甚至退出市场。经历了市场洗牌后，行业逐渐回归理性，扩张步伐放缓，企业开始将发展重点由规模转向盈利，通过精细化运营管理来提升自身盈利能力。

　　产品由空间向服务延展，多元盈利模式可期

　　艾媒咨询分析师认为，过去几年，联合办公行业的商业模式以场地出租为主，盈利能力不足且模式单一等问题备受诟病，WeWork上市搁浅更是加剧了市场的质疑。恶劣的生存竞争环境驱动着行业玩家不停探索更多元的商业模式，由此带动行业升级转型，联合办公产品不断由空间向服务拓展。未来，在科技的助力下，联合办公服务将被赋予更多可能，行业多元盈利模式可期。

　　智能办公成行业标配，服务趋于专业化垂直化

　　艾媒咨询分析师认为，借助人工智能、大数据、云计算等科技手段改善企业经营效率，提升办公体验已成为市场主流趋势。联合办公品牌也会加大科技与产品的融合，智能办公将成为行业标配。与此同时，随着联合办公行业服务赋能模式的深入发展，满足租户个性化需求能力将成为品牌产品力和服务力的重要体现，这将进一步推动联合办公服务趋于专业化垂直化。