案例 | 【工业上楼】的最佳模式——以东莞佛山46家企业为例

案例 | 【工业上楼】的最佳模式——以东莞佛山46家企业为例
随着产业转型升级的逐渐深化和城市土地资源的日趋紧张,企业立体化、集约式的发展趋势愈发明显。但不同企业对于“工业上楼”的态度、厂房空间的要求也具有明显的行业特征,已有厂房建设标准与企业需求之间的不适配,让“爬楼”过程显得十分吃力。企业要什么样的生产空间?新兴产业下的厂房建设又该遵循哪些原则?

项目总负责人

李敏胜:中山大学地理科学与规划学院,中国区域协调发展与乡村建设研究院,高级规划师,博士研究生

执笔人

黄玫瑜:广州中大城乡规划设计研究院有限公司规划六所所长,规划师,硕士

研究团队成员

李乐洁:广州人居城乡规划设计有限公司,规划师,硕士

杨   思:广州人居城乡规划设计有限公司,规划师,硕士

 

本篇在调研珠三角东西两岸制造业代表城市——东莞和佛山46家企业的基础上,对企业“工业上楼”的生产空间需求进行整理与分析。

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佛莞“工业上楼”进行时

2020年广东省地区生产总值(GDP)超过11万亿元,连续32年居全国首位。2020年全省完成规模以上工业增加值3.31万亿元,其中东莞、佛山合计贡献约三分之一。东莞、佛山两市集聚85万家工业企业,是未来粤港澳大湾区制造业发展最为重要的地区,其制造业发展趋势引领着整个湾区的产业转型与空间升级。

珠三角早期的工业以自发为主,“村村点火、户户冒烟”的发展模式下,村级工业园成为主要的产业空间载体,以1-3层扁平式分布为主。随着土地成本日益提升,为提高土地利用效率,电子、家电、医药等行业开始“工业上楼”,立体工厂开始出现。

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现有商品厂房供给与企业需求错配

东莞和佛山中小企业数量众多,由于企业资产有限,难以购买地块自主开发建设,进入商品厂房成为中小企业增资扩产的重要选择方向,企业可租用或购买单独一层厂房或一个生产单元,将剩余资金用于购买设备和投入研发。近年来商品厂房发展较快,松湖智谷、天安数码城等成为东莞市商品厂房的代表,佛山市顺德区已建成的商品厂房园区超过40个。

根据调研,部分商品厂房空置率较高,主要原因是厂房的层高、承重等建设标准达不到企业需求。企业难以在本地找到适合自己的生产厂房,只能选择迁往中山、江门、惠州等地价较低的地区。部分商品厂房运营商开始意识到这个问题,采用了“先招商、后建设”的模式,为目标企业建设定制型厂房。

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佛莞企业需要什么样的厂房?

“工业上楼”中,企业需要什么样的生产空间?我们通过对东莞和佛山顺德46家工业企业(14个行业)开展深入调研,试图回答以下三个问题:

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(1)哪些行业易上楼?

 

• 大部分行业都可以上楼

 

从行业上看,除了机械装备难以上楼,其他13个行业企业生产环节一般可以上楼。

• 涉及到大型设备的零部件生产环节难以上楼,其他环节可以上楼

 

企业难以上楼的原因首先是注塑、冲压、挤压、五金开模等环节需要用到的生产设备尺寸大、重量大,需要放在首层,主要包括机械装备、电子信息、五金、机器人等行业。

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大型生产设备调研照片

 

其次,包装、功能材料等行业的生产设备规格大(比如某包装企业设备长150米、高12米),部分行业由于环保原因需要设置管道(比如某灯饰企业需安装排气管道),也需要将生产环节放在首层。

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特殊尺寸生产设备调研照片

 

对于无法上楼的企业,一般会将仓储和核心部件生产环节放在一层,组装环节放在二层,将办公、展示、会议、检测等功能放在更高楼层,形成“下生产、中组装、上服务”的空间布局。

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二层及以上功能调研照片

 

(2)工业上楼可以去到多高?

 

• 工业上楼并不是越高越好,6-8层是合理区间

 

从技术上来说,大部分行业可以上到高层。考虑到运输成本、工艺流程、厂房建设成本等因素,调研企业不愿意上到高层。一般机器生产企业(如家电、家具、电子信息、机器人、五金)最高可以到6层,劳动密集型产业(如服装、制鞋)或知识密集型产业(如医药)企业最高可以到8层。

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企业层数调研照片

 

• 容积率上限是4.0

 

根据调研,考虑到政策要求、企业家与员工的心理接受程度、运输成本等,立体厂房的容积率最高可达4.0。对于生产过程中需要用到重型设备的制造业(如机械装备、包装印刷等)容积率一般在0.8左右;一般制造业(如五金、机器人等)容积率一般在1.5左右;轻型制造业(如家电、家具、纺织服装、制鞋等)容积率一般在2.0左右;高新技术行业(如电子信息、新材料、生物医药等)容积率较高,一般可达2.5以上。

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(3)“工业上楼”对厂房有什么新要求?

 

• 首层最受欢迎,首层层高、荷载要求高

 

企业“工业上楼”行为存在市场偏好,首层最受欢迎,中间层容易闲置。首层由于原料和产品运输方便,成为企业首选,售价或租金也相应最高。

 

根据调研,顺德龙江某商品厂房首层售价超过4000元/平方米,2-5层单价约为3000元/平方米,5层以上单价低于3000元/平方米。东莞某商品厂房首层租金30元/平方米,2层及以上租金为15-16元/平方米。对于部分企业来说,首层可通过隔板改造为两层使用,成本可平衡。由于大部分厂房售价或租金是逐层递减的,对于厂房空间要求较低的企业,偏向于选择高层,因此容易出现中间楼层厂房闲置的现象。

新建厂房难以开拓地下空间。由于首层荷载要求高,一般来说新建厂房无法开拓地下空间,包括地下停车场、地下车库等。

首层层高、荷载要求高。为适应“工业上楼”,厂房的建设标准也有所提高,主要体现在层高、荷载两个方面。不同行业对于层高需求各不相同。包装印刷、功能材料行业由于设备规格比较特殊,首层层高要求不低于12米。机械装备行业由于设备较高,首层层高要求不低于10米。家电、家具、五金、电子信息、机器人、生物医药、塑料制品行业首层层高要求不低于8米。其他行业首层层高一般6米即可满足。

 

不同行业对于各楼层的荷载也有不同需求。对于有重型设备的行业,如机械装备、家用电器、机器人、包装印刷、五金等行业,首层地面荷载需要2吨/平方米,其他行业一般在1.5吨/平方米及以下荷载标准。

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• 防震防尘成为新需求

 

伴随着生产环节与产品的精细化和精确性等更高要求,对立体厂房的防震和防尘要求成为企业的新需求。具体表现在:

电子信息产业尤其注重防震和防尘要求,尤其是芯片、线路板等核心零部件生产环节对厂房环境要求较高,既不容许上下楼层有震动较大的企业,还要求生产空间是无尘车间,以保证产品的精确性。

生物医药产业由于其行业的特殊性,生物制品和药品生产需要无菌无尘的密封环境,一般无法与其他行业的生产空间置于同一栋楼,以避免对药品的污染。

包装印刷行业(尤其是电子油墨)、仪器仪表行业(高精尖产品为主)、新材料(电子薄膜等功能材料)均要求生产车间为无尘空间。

 

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• 多种货运方式成为可能

 

“工业上楼”背景下,立体厂房主要有以下3种货运方式。

货梯:一般保证每个标准层至少设置2 台载重3吨以上的货梯,并且每个生产单元至少设置1 台载重2 吨以上的货梯。货梯适用于各类制造业。

U型货车通道:这种形式适用于多层厂房,每层厂房均可作为首层用,2层及以上楼层的层高、荷载一般按照首层设置,柱网宽度适当加宽。这种形式适用于各类制造业。 

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 AGV+立体仓库:一些基础较好的大企业已经开始在在生产和仓储过程中通过AGV小车运输物料,设置自动化立体仓库。这种形式适用于物料较轻行业,如家电、电子信息、新材料、生物医药、机器人等。

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结语

 

不同企业对于“工业上楼”的态度、厂房空间要求具有明显的行业特征。东莞、佛山现有工业厂房建设标准难以满足企业需求,一方面可引导对空间要求较低的行业企业(如纺织服装)进入现有载体,另一方面在新载体建设之前应明确产业招商方向,建设符合目标企业需求的厂房,以逐步实现供需对接。

“工业上楼”是一个从平面到立体生产空间转变的过程,在机器代人、工业互联网等新技术应用下,企业生产工艺与流程发生较大改变,由此对生产空间的平面连贯性、垂直方向上的货物运输联系、总控中心的设置等也产生新的需求,以“灯塔工厂”为代表的智能型工厂将是未来工厂发展的趋势,我们将持续关注技术升级影响下企业对于生产空间需求的变化。

 

 

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