头豹研究院:2019年中国产业园开发运营模式分析概览(附报告)

头豹研究院:2019年中国产业园开发运营模式分析概览

 

报告目录

名词解释
中国产业园定义
中国产业园开发运营关键要素
中国产业园开发模式
政府主导模式
政府主导模式案例分析
企业主导模式
企业主导之产业地产商模式案例分析
企业主导之实体产业企业模式案例分析
政企联合模式
政企联合模式案例分析
中国产业园运营模式
中国产业园盈利模式
中国产业园招商引资现状与痛点
中国产业园招商模式
方法论.
法律声明.

 

报告要点

产业园区属于产业地产范畴,是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境,是一种区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式,促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随中国经济发展,中国产业园区数量和规模持续增长,各类产业园区总数超15,000个。本报告主要针对产业园的开发与运营模式进行案例分析,主要包含四大模块(1) 开发模式分析; (2) 产业园运营模式分析; (3) 产业园盈利模式分析; (4) 产业园创新型招商模式分析。

企业 主导模式以市场化方式推动产业园发展,提升园区开发、运营效率
政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设,并设立管委会负责行政事务管理。该模式结合政府的土地管理优势和企业开发运营优势,促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运营,其中以华夏幸福与地方政府合作的PP模式为代表。

产业园盈利来源多样化
产业园的主要盈利来源于产业载体构建、产业发展、金融运作三方面。(1)产业载体构建是以土地与物业为载体,通过区域基础建设开发、土地增值收益、房地产开发等方面获取收益; (2) 产业发展是通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收益; (3)金融运作是通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。其中,物业出售、产业增值服务、政策扶持的潜在盈利能力最强。

产业园招商加剧,运营商逐渐往创新型招商模式转变
园区运营商逐步从传统招商方式途径向业务招商方式(如减免税收、降低租金、财政补贴等)转变为创新型招商方式(如基金招商、双向对流、联合招商等),通过了解园区主导产业的业务和运作方式,强化园区的产业资源整合能力,进而提升园区招商竞争力。

 

内容精选

产业园属于产业地产范畴,是由政府或企业为了促进某-产业发展为目标而创立的特殊区位环境,是一种推动区 域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式,有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随各个产业集聚化发展,产业园种类逐步多元化,主要包括高新技术产业开发区、经济技术开发区、特色小镇、以某一-主 导产业而建立的产业园区(如文化创意产 业园、物流产业园等)、产业新城等。

图:开发区、特色小镇、产业园区、产业新城的区别

根据开发与运营主体的不同,产业园可分为政府主导模式、企业主导模式、政府与企业联合模式,这三种模式的差异贯穿于产业园的开发、运营管理、盈利整个过程中。其中,产业园开发和运营的参与者众多,包括政府下设的园区平台企业(如张江高科、中关村发展集团)、专 业产业地产开发商(如华夏幸福、亿达中国)、传统房地产商(如恒大、绿地)、制造型实体企业(三一重工、海尔集团)、互联网巨头企业(阿里巴巴、京东集团)、金融类企业(复兴集团、天赋资本)等。


图:中国产业园开发运营关键要素图

政府主导模式是当前中国最常见的产业园开发运营模式。在政府主导模式下,地方政府根据城市发展和社经济发展的需求,创造相关产业支持政策和税收优惠条件形成产业园项目的独特优势,随后通过下设不同部门对产业园进行战略规划、开发建设、项目运营等。地方政府除了成立相关领导小组主要负责园区发展重大决策和问题协调之外,为了不过度干预园区内部运作,政府在园区内设立派出机构一产 业园区管理委员会(以下简称”管委会”),其主要负责园区的建设和发展,具有相应经济和行政管理权限,包括项目审批、机构部门设立、规划定点、产业招商等。另外,管委会通过下设投资开发公司负责园区基础设施建设。
中国大部分的经济开发区、 高新区等大型产业园或产业聚集区域主要以政府主导模式为主,如北京中关村、上海张江高科技园区、苏州高新技术产业开发区、武汉东湖新技术产业开发区等。但近年来产业园开发和运营主体逐渐多元化,完全由政府主导的产业园数量逐步减少,主要原因有两个: (1) 园区开发加速升级,开发区等大型产业园项目耗资大幅上涨。但受到中央对地方政府负债率的限制,许多地方政府缺乏充足资金持续投入园区开发项目,因此政府需要引|进民营企业开发平台;(2)招商资源竞争愈加激烈,但政府主导模式的产业园在存在招商机制不灵活、招商能力偏弱和招商人员专业化能力欠缺等劣势,因此地方政府会加大引进第三方机构进行招商运营。


图:政府主导模式

产业园面临同质化竞争、传统招商模式吸引力减弱、海外招商资源减少、园区缺乏专业化服务等痛点,导致园区面临招商难的困境

中国产业园的四大痛点

双向对流模式一成 都高新区基于双向对流模式提出“TSPPP””计划,打造链接全球顶级科技园区和国际化网络平台,实现人才、技术、产业、资本的全球化自由流动。

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