CBRE:医药医疗行业发展趋势报告(附报告)

 

一、巨大的增长潜力

亚太区内庞大的人口基数和持续增加的中产阶级群体支撑了整体医药医疗 行业的发展,其涵盖医药、生物技术、医疗设备、食品科学及医疗保健等 领域。
尽管亚太区拥有庞大的市场规模,但整体医疗健康相关支出仅为2018年美 国(约3.5万亿美元)的一半。虽然日本、澳大利亚等成熟市场的健康医 疗消费占到其GDP总量的10%左右,但大部分其他国家的占比仅有2-7%。
从美国医疗健康消费占GDP比重接近17%的量级来看,亚太区市场未来具 有巨大的增长空间。
亚太区医药生产总量也落后于其他区域,药品出口量仅占全球总量的9% (3930亿美元)。印度是主要出口国,也是全球最大的新冠疫苗供应方之 一。中国是主要的医药生产基地,但产出多用于国内消费。

二、产业扶持政策

许多亚太区国家都将生命科学认定为战略型重点行业,并推出相应扶持政 策促进行业发展。
中国 “十四五” 发展规划和“健康中国2030”规划纲要均将生命科学产 业列为七大战略新兴产业之一。未来几年,政府将持续引导并支持产业专 项技术的发展,提升国内市场药品生产制造能力。一线城市因研发人才聚 集而更具全球竞争力。
香港特别行政区是中国医药企业进行募资的主要地区。2018年4月,香港 证券交易所对生物科技类企业上市提出利好举措后,累计有43家医疗保健 及生物科技企业陆续于港交所主板上市,募集金额达370亿港币(合48亿 美元),占比上市企业总市值的0.6%。位于香港中文大学旁的香港科学 园,为生命科学产业集群地,其药品生产能力有望在大湾区深度产业融合 进程下得以提升。

三、研发能力提升

当前欧美企业仍主导全球医药行业,从营收角度来看,亚太区仅有武田制 药可位列全球最大药企之一。
然而,政府对本土企业及核心技术的扶持正使亚太区医药企业在研发能力 方面逐步追赶上欧美企业。过去四年,以日本及中国内地为主的市场推升 整个区域在生命科学领域的专利数量显著增长。其中,中国内地的专利数 量增长一倍。
近年来,亚太区内支持研发功能的物业设施大量涌现。随着对研发设施的 需求稳定增长,亚太区各国致力于建设更多符合最高生物安全等级 (BSL-4)1的实验室。其中有位于中国哈尔滨的国家动物疫病防控高级别 生物安全实验室、中科院武汉病毒研究所P4实验室,对安全的考量意味着 这些设施严格符合国家的鉴定要求和管控标准。

 

四、疫情时代的租户策略

即使大部分生物医药企业在新冠疫情爆发后租赁表现相较于其他行业更具 韧性,但租户的租赁策略仍以成本及灵活性为主导。
生物医药企业的资产类型主要由企业办公室,物流仓储(涵盖冷库),研 发实验室及生产制造设施构成。
就企业办公室而言,内资药企扩张需求旺盛,但很多跨国医药企业,尤其 是近期有并购活动的企业,都在整合销售部门的办公空间以提升使用率和 成本。远程办公使跨国医药企业纷纷采用基于活动的工作场所策略 (ABW),销售人员共享工位配比为1:4至1:5。此类企业倾向于在北京、 上海及香港特别行政区等核心城市保留企业总部并在核心区设立办公室以 满足商务需求。2020年,在整体写字楼市场租赁成交同比下跌25%的情况 下,生物医药行业的有机增长和租户升级搬迁的需求推升该行业租赁成交 同比增长17.4%。其中,上海和北京两地表现最为活跃。
亚太区特定的研发设施需求也持续增长。中国主要的工业园区提供利好政 策支持新型研发设施的建设,包括上海张江、北京中关村和苏州工业园。
医药生产设施在中国基本为企业自有物业。对包括冷库在内的高标物流仓 储设施需求持续增长,部分源自新冠病毒疫苗的特定仓储要求。然而,需 求总量仍较为有限。

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