仲量联行:粤港澳大湾区前行之路,以全新视角审视下一个超级城市群(附报告)

仲量联行:粤港澳大湾区前行之路,以全新视角审视下一个超级城市群

 

报告目录:

经济联系紧密 4
交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群 5
深圳:大湾区的首要增长极 6
高端服务带:从香港延伸至深广 9
探索大湾区发展新维度:多边城际合作 11
办公楼市场:蒸蒸日上 16
未来已来:物流地产前景光明 21
结语:未来增长新模式 22

 

报告要点:

粤港澳大湾区(大湾区)是世界上城市化速度最快的 区域之一。根据世界银行对亚洲土地使用模式的分 析,珠江三角洲的城市化面积从2000年的4500平方 公里扩展至2010年的近7000平方公里1,是亚洲城市 化进程最快的区域。这意味着,珠三角城市化面积在 2010年已超过东京都市圈(5500平方公里)。尽管 2020年的数据并未公布,但珠三角城市化进程的脚步 从未停止。

近年来,超级城市群的概念备受关注。当城市间的集聚效应在区域 一体化层面得到体现时,即产生了超级城市群。超级城市群不仅 是金融与商务服务的指挥中心,还是旅游业以及文化创意产业的中心。

实际上,大湾区中的不少城市在数十年甚至百年前便已具备区域一体化 的雏形。众所周知:香港历来作为这一区域连接全球资本市场的门户, 而澳门又素有东方蒙特卡罗之称,同时,这里还拥有高效且高度专业化 的制造业劳动力,以及全球最繁忙的港口群。而大湾区概念的提出,意 味着该区域的经济地位将进一步提高,其对国内生产总值(GDP)的贡 献率也将从2018年的12%提升至更高水平。

城市群发展是中国未来经济发展蓝图的重 要组成部分,目前全国已规划了19个城市 群。虽然各城市群所处的发展阶段差异巨 大,但所有城市群规划的目的并无二致, 即利用群内各城市在自然资源、人力资 源、基础设施和治理能力等方面的比较优 势,推动整个城市群的发展。而大湾区正 是全国三大城市群之一,是国家打造世界 级城市群的重要载体。

超级城市群是区域一体化程度更高的城市群,其功能更接近于单一经济体。随着《 粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台,珠 三角正逐渐成为中国超级城市群的典范。而超级城市群最重要的特征,正是城市之间紧密的经济联系。城际商务往来以及要 素、商品和服务交易的频率与密度决定了 城市之间经济联系的紧密程度。

在过去几年里,大湾区核心城市间的经济 联系日益紧密,同时,外围城市与核心城 市间的经济联系也在逐步提升。我们从空 间地理信息的视角入手,应用引力模型的 一种变体,对大湾区城市间的经济联系进 行分析。依据模型,城市间的经济联系 与每个城市的经济产出成正比,与城际 交通时间成反比。因此,两个城市的规模 越大,城际交通时间越短,相互之间的影 响程度便越高。大湾区内交通基础设施的 改善,尤其是高速铁路网的扩张,大幅缩 短了城际交通时间,使城市之间的经济联 系变得更为紧密。可以看到,广州、深圳 和香港这三个核心城市是推动大湾区发展 的引擎,它们的驱动作用将继续增强。同 时,外围城市也开始越来越多地参与大湾 区的主要经济活动。

 

内容精选:

交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群
由于区域一体化产生了更强的集聚效应, 大湾区开始表现出单一城市的很多特征。 企业选址时将客户和供应商的位置纳入考 虑范围,采用就近原则,实现交通与沟通 成本最小化。随着城市之间的连通性更为 紧密,每家企业对劳动力、设施和供应商 的独特需求也能更好地得到满足,因为技 术劳动者在大湾区内出差或调任至任一城 市极为方便;同时,物资在大湾区内的流 转效率也大幅提高。更为重要的是,快捷 而丰富的信息思想交流促进了更多的学习与创新,大湾区内的专家通过高频交流 所产生的合作与创新,是分散的城市群难 以企及的。而且,相关行业企业在地理位 置的邻近将产生“网络效应”,即当创新 者之间存在紧密联系且交流频繁时,创新 理念的传播速度便会加快。这一“网络效 应”正是硅谷今日辉煌的基石。

区域内通勤效率的提升大大缩短了城际交 通时间。例如,大湾区内的直达路线变得 更多,特别是来往非核心城市的路线。由 于交通系统可以用更短的时间将更多的人 送往更远的城市,整个大湾区的潜在劳动 力市场就扩大了,区域内的生产力也不断 提高,创新能力更上层楼。由于30分钟至 一小时的通勤圈得到扩大,企业因此更容 易招揽到一流的人才2。基于类似逻辑, 大湾区外围城市的发展也将因通勤效率的提升而加速。

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图:2015-2019年大湾区各城中央商务区之间的通勤时间改善程度

深圳:大湾区的首要增长极
我们的空间地理信息分析指出,自2015年以来,广州与深圳之间的经济联系已从“一般”升级为“紧密”,而 深圳与香港之间已升级为“非常紧密”。这不仅归功于基础设施的加速发展,还在于深圳近几年出色的经济表 现。在2018年,深圳已经超越香港,成为大湾区最大的经济体。

仲量联行:粤港澳大湾区前行之路,以全新视角审视下一个超级城市群(附报告)图:2019年香港、广州、深圳地区生产总值

仲量联行对大湾区内的一些主要公司进行了调查,以了解他们的看法。其中深圳在“贵司认为大湾区內哪个城 市最具发展潜力”和“贵司最有兴趣在大湾区內哪个城市发展”两大问题上的支持率名列前茅。该调查还显 示,与其他城市相比,深圳面临更少的增长制约因素:比如更加优惠的税收政策、更大的人才库、大湾区内顶 尖的基础设施配套、国内政策最为透明的城市之一等。这些都成功地为深圳创造了极佳的营商环境。

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图:2019年一线城市道路网络密度
图:2019及2025年一线城市地铁网络

探索大湾区发展新维度:多边城际合作
城市之间日益加深的经济联系正在重塑大湾区未来的增长模式。我们预计,在未来五年内,除了三个核心城市之外,增长动力还将来 源于三个重要的城市群:

香港-珠海/澳门-深圳”:旅游和零售的黄金三角
这一城市组团预计将在未来几年内成为国 际旅游的热门黄金三角。广深港高速铁路 开通后,原本并不以旅游业见长的深圳逐 渐成为大量香港居民周末旅游的目的地。 随着越来越多的国际旅客中转香港进入深 圳,游客人数预计将进一步增加。深圳将逐渐成为他们旅程中的一站。同时,得益于中产u 阶级数量的指数级增长,且与珠 海/澳门的联系更为紧密,深圳正逐步成为珠海/澳门重要的游客来源。近年落成 的港珠澳大桥和拟建的深珠通道将极大地 促进珠江两岸城市居民之间的快速流通,让珠海/澳门能够接待更多来自深圳和香 港的旅客。另一方面,即将完工的屯门至 赤鱲角连接路及拟建的屯门西绕道将进一 步缩短珠海/澳门、香港(经机场)和深 圳(蛇口)之间的交通时间,提升这些城市之间的连通性。

因此,珠海/澳门的旅游业及零售业预计 将获得新的发展动能。例如,2019年上半 年珠海的过夜旅客数量较上一年同比增长 16.6%,而同期澳门的游客数量较上一年 同比增长20.6%。除旅游业和零售业外, 该黄金三角还将为大湾区提供其他旅游相 关服务。例如,珠海/澳门将有机会利用 大量的游客资源以及优质的酒店餐饮设施 来发展各自的展览业。游艇及公务机等其 他服务业已在珠海/澳门打下基础,在政 策扶持和投资增长的情况下,这些服务可 能在长期迎来快速增长的机会。

目前正在建设的深中通道在完工后将对深 圳和中山这两座城市的发展格局产生深远 影响。经典的比较优势理论将指引这两个 城市未来的产业分工。由于深圳土地供应 稀缺,地价昂贵,物流地产开发并不符合 深圳的长远发展战略,因此预计中山将吸引更多的物流地产开发项目,以利用深中 通道所带来的交通便利。同时,深圳的一 些制造业企业将考虑把工厂迁至中山。产 业转移的同时也将促使劳动人口的移居, 尤其考虑到中山的房价明显低于深圳这一 事实。中山将随之开始新一轮的城市化扩张,以满足迁入人口的需求,其住宅市场 可能会得到相应的发展,这为住宅开发商 提供了重要机遇。至于深圳,低端制造业 外流所腾出的宝贵土地资源将用于更多的 高附加值活动,如研发或智能制造等。

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图:连接珠江东西岸的三座跨海大桥

深圳-东莞-广州-佛山:科技先锋与制造实力
这四座城市一起构成大湾区内最强大的城 际合力,决定了区域内科技产业与制造业 的未来。这一“四城集群”将在深圳的主 导下建设全球创新中心这张大湾区名片, 还将努力发展成为全球高技术制造业和先 进制造业的中心。

深圳和广州是区域内科技产业的两大聚集 地,两地研发人员数量总和远超上海或北 京。深圳更多地吸引高端科技人才(包括 但不限于研发人员),并很好地专注于那 些需要更多严格训练的细分行业,例如人 工智能、5G基础设施、机器人和基因技术。而广州的科技实力虽然不及深圳,但 也差异化地发展壮大了与深圳不同的科技 细分行业,这些细分行业通常更为劳动密 集,如游戏开发和移动应用程序开发。

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图:科技分工深圳广州重点科技细分行业

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