58安居客房产研究院:2019全国写字楼宏观报告(附下载)

整体来看,写字楼的市场需求主要和GDP 增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。当前,我国GDP 总量全球第二,但人均GDP 只有美国的不到六分之一,人均GDP 仍有较大增长空间。同时,尽管我国第三产业增长强劲,但三产GDP 占比远低于发达国家如美国,三产从业人数占比更低,城镇化率正值快速抬升阶段,尚有较大发力空间。因此,我们认为,中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。

2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后,终于在今年转正,表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时,竣工面积却未能扭转颓势,且施工面积持续高位,写字楼项目施工进度缓慢,后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升,库存压力仍存。中国商业地产大宗交易在2015 年“限外令”取消后风起云涌。近年来全国商业地产交易中,一线城市占比8 成,外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别,但占比不断下滑。今年以来,人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会,预计商业地产大宗交易会继续活跃,外资参与
热情持续提升。

一线城市GDP 增速快,三产占比高,写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼空置率除广州外全部上浮,四城租金全线承压。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫,三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响,企业谨慎扩张,写字楼租赁需求较弱,租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。调查显示,TMT、专业服务业、金融为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占GDP 比重处于上升通道,随着研发投入的增加以及新技术的应用,TMT 领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大,目前一二线城市渗透率均不高,随着行业带来的企业空间解决方案革新,有望带来更多租赁需求。当前中国的经济自由度仍有较大开放空间,随着进一步扩大金融业对外开放,海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。

58 安居客线上写字楼搜索数据显示,今年1-9 月,重点十城整体租赁热度抬升,一线城市中广州热度提升明显,二线城市中西部城市受追捧。一线城市新兴商务区热度提升,二线城市成熟商务区更受青睐,二线城市办公替代效应渐显。

 

 

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2019全国写字楼宏观报告(58安居客房产研究院)


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